DSR(총부채원리금상환비율)

DSR 계산 방법 — 연소득 대비 원리금 상환액

DSR은 (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100으로 계산합니다. 예를 들어 연소득 1억원인 차주가 매년 대출 원리금으로 4000만원을 상환한다면 DSR은 40%입니다. 여기서 '모든 대출'에는 신규로 받으려는 대출뿐 아니라 기존에 보유한 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등이 전부 포함됩니다. 기존 대출이 많을수록 신규 대출 한도가 줄어드는 구조입니다.

주의할 점은 여기서 말하는 원리금이 실제로 통장에서 빠져나가는 금액과 다르다는 것입니다. DSR은 심사를 위한 지표이므로, 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 대출이라도 원금을 일정 기간으로 나눠 매년 부담하는 것으로 간주해 계산합니다. 그래서 실제 월 상환액이 이자뿐인 대출도 DSR에서는 원금까지 잡히게 됩니다.

DSR 계산기에 연소득과 보유 대출을 넣으면 아래 산정 규칙을 그대로 적용한 DSR과 남은 대출 여력을 바로 확인할 수 있습니다.

대출 종류별 원리금 계산 방법

DSR의 핵심은 대출 종류마다 원금을 나누는 기간이 규정으로 정해져 있다는 점입니다. 아래는 은행업감독업무시행세칙 <표 3> '총부채원리금상환비율 부채산정방식'이 정한 기준입니다. 이자는 모든 종류에서 실제 부담액을 그대로 반영합니다.

이 표에서 사람들이 가장 자주 놓치는 두 가지가 있습니다. 첫째, 마이너스통장은 실제로 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전액을 기준으로 잡습니다. 한 푼도 쓰지 않은 5000만원짜리 마이너스통장이 매년 1000만원의 원금 부담으로 계산되므로, 쓰지 않는 한도는 줄이거나 해지하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 둘째, 만기 일시상환 신용대출도 원금이 5년으로 나뉘어 잡힙니다. 이자만 내고 있는 대출이라도 DSR에서는 원금이 함께 계산됩니다.

대출 기간은 상환 능력이 충분히 입증되는 경우가 아니면 40년을 초과해 적용할 수 없습니다.

규제 한도와 적용 조건 — 은행 40%, 2금융권 50%

1금융권 은행은 DSR 40%, 보험사·저축은행·상호금융 등 2금융권은 DSR 50%를 상한선으로 적용합니다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행) 또는 50%(2금융권)를 넘으면 추가 대출이 제한됩니다.

다만 모든 차주에게 적용되는 것은 아닙니다. 차주단위 DSR 규제는 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 적용되며, 한도대출은 한도금액을 기준으로 총대출액을 따집니다. 신청하려는 대출금액도 총대출액에 포함해 판단합니다.

소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주일수록 이 한도에 먼저 걸려, 담보 가치가 충분해도 실제로는 원하는 만큼 빌리지 못하는 경우가 흔합니다.

스트레스 DSR — 적용되는 가산금리

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 향후 금리가 오를 가능성을 가정한 스트레스 금리를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 2025년 7월부터 3단계가 시행되어 DSR이 적용되는 모든 가계대출에 스트레스 금리가 100% 반영되고 있습니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 심사할 때만 더 높은 금리를 가정하는 것이므로, 결과적으로 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타납니다.

스트레스 금리는 과거 5년간의 최고 가계대출 금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 산정하되 하한 1.5%p·상한 3.0%p를 두며, 수도권·규제지역 주택담보대출은 하한을 3.0%로 높이고 상한을 두지 않습니다. 매년 두 차례(6월·12월) 다시 산정됩니다.

전국은행연합회 공시 기준 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용되는 금리는 다음과 같습니다.

표에서 보듯 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리가 낮아집니다. 금리가 오래 고정되어 있을수록 금리 상승 위험에 덜 노출되기 때문입니다. 21년 이상 고정되는 상품은 스트레스 금리를 아예 적용하지 않습니다. 같은 조건이라면 변동형보다 주기형·혼합형이, 그중에서도 고정 기간이 긴 상품이 한도 면에서 유리합니다.

신용대출은 신용대출 전체 잔액(기존 대출 + 신규 신청분)이 1억원을 초과하는 차주에게만 스트레스 금리가 적용됩니다.

지방 주택담보대출의 0.75%는 2026년 12월 31일까지 적용되는 한시 조치이며, 스트레스 금리 자체도 반기마다 다시 공시되므로 실제 상담 시점의 기준을 확인해야 합니다.

LTV와의 차이 — 둘 중 더 낮은 한도가 적용됩니다

LTV(담보인정비율)가 담보물 시세를 기준으로 한 대출 한도라면, DSR은 차주의 소득을 기준으로 한 상환 능력 규제입니다. 실제 대출 승인 시에는 LTV로 계산한 한도와 DSR로 계산한 한도 중 더 낮은 금액이 최종 대출 가능액으로 확정됩니다. 담보 가치가 충분해 LTV 한도는 여유가 있어도 소득이 낮으면 DSR에 걸려 그보다 적게 빌릴 수밖에 없습니다. 반대로 소득이 높아도 담보 가치가 낮으면 LTV 한도가 발목을 잡습니다.

DSR 산정에서 빠지는 대출

모든 대출에 DSR이 일괄 적용되는 것은 아닙니다. 아래 대출은 DSR 산정 대상에서 제외되거나 원금이 빠집니다.

• 전세자금대출 — 원금은 산입하지 않고 이자만 반영합니다.
• 중도금대출·이주비대출 — 분양·재개발 관련 대출로 산정에서 제외됩니다.
• 예·적금 담보대출과 보험계약대출 — 본인 예치금·해약환급금 범위 내 대출이라 제외됩니다.
• 소액 신용대출 — 300만원 이하의 소액 대출은 제외됩니다.
• 서민금융상품 — 햇살론 등 정책 서민금융은 제외됩니다.
• 주택연금(역모기지) — 상환이 아니라 수령하는 구조라 제외됩니다.
• 정책금융상품 — 디딤돌·버팀목 등 정책대출은 DSR 적용 대상에서 빠집니다. 다만 상품별 자체 한도와 DTI 등 다른 심사 기준은 그대로 적용됩니다.

또한 기업이 자체 재원으로 임직원에게 제공하는 사내 대출처럼 금융회사가 아닌 주체가 실행하는 대출은 DSR 규제 체계 밖에 있습니다.

자주 묻는 질문

DSR 기준이 되는 소득은 무엇인가요?

원칙은 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원 같은 객관적 자료로 확인되는 증빙소득입니다. 증빙소득 확보가 어려우면 국민연금·건강보험료 납부내역으로 추정하는 인정소득, 신용카드 사용액·임대료 등으로 추정하는 신고소득을 쓸 수 있으나, 인정·신고소득은 금액 인정에 한도가 있어 증빙소득보다 불리한 경우가 많습니다.

DSR은 부부 합산으로 계산하나요?

DSR은 차주 단위 규제이므로 대출을 받는 본인 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 배우자 소득을 합산해 신청하면 그 배우자의 대출도 함께 반영되며, 부부 공동명의로 대출을 받는 경우에도 각자의 소득과 부채가 함께 심사됩니다.

DSR 규제는 언제부터 적용되나요?

차주단위 DSR은 총대출액이 1억원을 초과하는 시점부터 적용됩니다. 신규로 신청하는 대출금액을 포함해 총대출액을 따지므로, 기존 대출이 없어도 1억원을 넘는 대출을 신청하는 순간 규제 대상이 됩니다.

DSR이 한도를 넘으면 방법이 없나요?

기존 대출을 상환해 원리금 부담을 줄이거나, 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이는 것이 가장 직접적인 방법입니다. 대출 기간을 늘리면 연간 원금 부담이 줄어 DSR이 낮아지지만 총 이자는 늘어납니다. 주택담보대출이라면 고정금리 기간이 긴 주기형·혼합형 상품을 선택해 스트레스 금리를 낮추는 것도 한도를 늘리는 방법입니다.

트레이더 관점

DSR 규제 강화·완화 발표는 은행주와 부동산 관련주 주가에 직접 영향을 줍니다. DSR이 강화되면 대출 실행 가능액이 줄어 주택 거래량이 위축되고 은행의 대출 성장세도 둔화되는 반면, 이미 실행된 고금리 대출의 이자마진(NIM)은 상대적으로 방어되는 효과가 있습니다. 반대로 DSR 완화나 예외 확대는 단기적으로 거래량과 대출 수요를 자극하지만, 가계부채 총량 관리 측면에서는 금융당국이 신중하게 접근하는 카드입니다. 투자자라면 DSR 규제 변경 발표 시 은행별 주택담보대출 비중, 정책금융상품 취급 규모를 함께 확인하는 것이 좋습니다.