3억 4천에 당첨되고도 짐 못 싸는 사람들…마곡 '반값아파트'의 반전

마곡17단지는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 공공주택이다. 분양가를 낮춘 것이 장점으로 꼽히며 2022년 사전청약, 올해 3월 본청약을 진행했다. 총 381가구 모집에 사전청약 당첨자를 포함해 약 2만 명이 몰리며 특별공급 70 대 1, 일반공급 125 대 1의 높은 경쟁률을 기록할 만큼 청년·신혼부부의 관심이 뜨거웠던 단지다.

본청약 당첨자 A씨

대출 한도가 줄고 방공제까지 적용되면서 입주하려면 현금 2억 원을 추가로 마련해야 하는 상황이다. 신혼부부와 청년을 대상으로 분양하면서 현금 2억 원을 준비할 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐.

변경된 조건을 미리 알았다면 청약하지 않았을 것

마곡17단지는 의무거주 5년, 전매제한 10년이 적용되는 공공분양 주택이라 당첨자가 당장 세입자를 받을 수 없는 구조다. 그런데도 향후 발생할 수 있는 임차인을 전제로 방공제를 미리 적용하는 것은 제도 취지와 맞지 않는다는 비판이 부동산 업계 전문가들 사이에서도 나오고 있다. 실거주가 강제된 주택에 임대 리스크를 상정한 규제를 적용한 셈이다.

국토교통부는 본청약 당첨자와 사전청약 당첨자를 동일하게 볼 수 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 사전청약은 정부가 당시 약속했던 대출 조건을 유지한 것이고, 본청약은 변경된 대출 조건을 안내한 뒤 계약을 진행한 것이라며 4년 동안 금리와 시장 환경이 크게 바뀐 만큼 동일한 대출 조건을 적용하기는 어렵다고 설명했다. 당첨자들은 이를 사실상 정부 정책 신뢰 문제로 받아들이고 있다.

이번 사례는 공공분양뿐 아니라 사전청약을 낀 다른 공급 유형에서도 반복될 수 있는 구조적 리스크를 보여준다. 사전청약과 본청약 사이 수년의 시차 동안 정부의 가계대출 규제 기조가 바뀌면, 당첨 당시 안내받은 조건을 그대로 믿고 자금 계획을 세운 청년·신혼부부 실수요자가 고스란히 그 부담을 떠안게 되는 구조이기 때문이다. 제도 설계 단계에서부터 대출 조건 변경 가능성을 명확히 고지할 필요가 있다는 지적이 나온다.