구리를 규제로 묶었더니, 옆 동네 아파트가 40일 만에 2억 6,500만 원 뛰었다

풍선효과는 한 지역을 규제로 누르면 그 수요 압력이 옆 동네 등 규제가 덜한 지역으로 옮겨가는 현상을 말한다. 이번 사례에서는 정부가 7월 1일 구리시를 조정대상지역·투기과열지구로, 7월 5일 토지거래허가구역으로 지정하면서 LTV 상한이 40%로 낮아지고 매입 절차도 까다로워졌다. 반면 바로 옆 남양주 다산동은 비규제지역으로 남아 LTV 최대 70% 적용과 토지거래허가 없는 매입, 전세보증금 승계를 통한 갭투자가 모두 가능했다. 이 격차 때문에 구리시로 향하려던 매수 수요 일부가 다산동으로 옮겨가며 40여 일 만에 2억 원대 상승이 나타난 것으로 분석된다.

그렇지 않다. 기사에 따르면 다산동도 수도권에 속해 규제의 사각지대는 아니다. 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 해당 주택에 전입해야 하는 의무가 동일하게 적용되고, 시가 15억 원 이하 수도권 주택의 주담대 상한도 최대 6억 원으로 구리시 등 규제지역과 다르지 않다. 다만 다산동이 토지거래허가구역이 아니기 때문에, 주담대를 아예 받지 않고 세입자의 전세보증금을 승계해 매입하는 방식(갭투자)은 구리시와 달리 여전히 가능하다는 차이가 있다. 즉 대출을 낀 매입에는 여전히 제약이 있지만, 전세 승계 매입의 자유도는 더 높다.

기사는 다산동 다음 확산 지역을 특정해서 언급하지 않는다. 다만 풍선효과의 일반적인 패턴을 고려하면, 규제지역과 인접하면서 교통 인프라(전철·간선도로)를 갖췄고 아직 상대적으로 저평가된 비규제지역이 유력한 후보로 거론되는 경향이 있다. 이번 다산동 사례에서도 지하철 8호선 접근성과 15억 원 이하로 매입 가능하다는 가격대가 핵심 요인으로 지목된 만큼, 유사한 조건(규제지역 인접·저평가·교통망 확보)을 갖춘 다른 수도권 외곽 지역의 실거래가 추이를 향후 정부의 추가 규제지역 지정 여부와 함께 지켜볼 필요가 있다.

기사 자체에는 정부의 추가 대응 계획이 언급되어 있지 않다. 다만 과거 유사 사례에서는 특정 지역의 집값 급등이 확인되면 정부가 해당 지역까지 조정대상지역이나 투기과열지구로 추가 지정해 LTV 상한을 낮추고 토지거래허가구역으로 묶는 방식의 후속 조치가 이어져 온 경향이 있다. 다산동의 경우 이미 40일 만에 2억 원대 상승이라는 뚜렷한 신고가 흐름이 국토교통부 실거래가 시스템에 잡힌 만큼, 규제 당국이 이 지역의 거래 동향을 예의주시하며 추가 지정 여부를 검토할 가능성을 배제하기 어렵다는 것이 시장의 일반적인 시각이다.