서울 아파트 10채 중 1채만 종부세 는다는데… 강남·성동 계산법이 다르다

현재는 1세대 1주택자의 연령과 보유 기간에 따른 세액공제에 별도 한도가 없어서, 오래 보유하고 나이가 많은 고령자는 세액공제 비율(최대 80%)을 그대로 적용받아 왔다. 문제는 이 비율을 적용받는 절대 금액이 클수록, 즉 공시가격이 높은 초고가 주택일수록 세액공제로 깎이는 금액도 커진다는 점이다. 그런데 2027년부터 세액공제에 800만 원, 2028년 이후에는 600만 원이라는 정액 한도가 생기면 초고가 주택은 원래 받던 큰 폭의 공제를 다 받지 못하게 된다. 그 결과 서울의 모든 주택이 1세대 1주택자 소유이고 최대 80% 공제 요건을 충족했다고 가정했을 때, 종부세가 늘어나는 주택의 평균 증가액이 651만 원에서 918만 원으로 더 커지는 것으로 계산됐다. 공제 한도가 결국 고가 주택에 더 크게 작용하는 구조인 셈이다.

강남구는 17만7,198가구 중 종부세가 늘어나는 곳이 5만109가구(28.3%), 줄어드는 곳이 4만9,263가구(27.8%)로 가구 수 비중 자체는 큰 차이가 없다. 하지만 평균 금액을 보면 증가 주택은 717만 원을 더 내는 반면 감소 주택은 32만 원만 덜 내는 데 그쳐, 증가폭이 감소폭보다 20배 넘게 크다. 이는 강남구 안에 시가가 매우 높은 초고가 주택이 많이 몰려 있어서, 세제 개편으로 세 부담이 늘어나는 주택의 절대 금액 자체가 크게 잡히기 때문으로 풀이된다. 반대로 종부세가 줄어드는 주택은 상대적으로 낮은 구간의 주택이 많아 감소액 자체가 크지 않은 것으로 볼 수 있다. 성동구에서 소수의 증가 주택 평균 증가액이 2,334만 원에 달했던 것도 같은 원리다.

그렇다. KB부동산의 매수우위지수는 100을 기준으로, 100을 초과하면 매수자가 많다는 뜻이고 100 미만이면 매도자가 더 많다는 의미다. 즉 지수가 낮을수록 매도자가 매수자보다 많아 매수자에게 상대적으로 유리한 시장 환경이 조성된다. 전국 매수우위지수는 47.7로 100을 크게 밑돌고, 서울도 81.9로 100 미만이라 두 지역 모두 매도자 우위, 즉 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 시장으로 해석된다. 다만 이 지수는 표본 공인중개사무소를 대상으로 한 설문조사 기반 통계라 실제 거래량이나 가격 흐름과는 별개로 봐야 하며, KB부동산은 여름 휴가철과 세제 개편안 발표가 겹치며 매수·매도자 모두 관망하는 흐름이라고 설명했다.

서울 매수우위지수가 100을 넘긴 마지막 시점은 2021년 9월 4주(27일 기준)로 당시 102를 기록했다. 이 시기는 기사에서 '부동산 과열기'로 꼽힐 만큼 매수자가 매도자보다 많아 집을 사려는 수요가 공급을 웃돌던 국면이었다. 반면 현재 서울 매수우위지수는 81.9로 100을 한참 밑돌며 매도자가 더 많은 시장으로 완전히 뒤바뀌어 있다. 강남권(75.2)이 강북권(89.4)보다 지수가 더 낮다는 점도 눈에 띄는데, 이는 상대적으로 고가 주택이 몰린 강남권에서 매도 대기 물량이나 관망 심리가 더 강하게 나타나고 있을 가능성을 시사한다. 다만 이 지수만으로 실제 거래가 얼마나 이뤄지는지까지는 알 수 없어 실거래가 추이를 함께 봐야 한다.