신길동 한 블록서 재개발 3종류 혼재…공공주택 프리미엄 셈법이 복잡한 이유

지난달 31일 신길동의 한 공인중개업소를 찾아 재개발을 문의하자, 중개사는 모니터에 신길 일대 지도를 띄워 민간 재개발과 공공재개발, 도심 공공주택 복합사업이 몇 블록 사이에 뒤섞여 있는 현황을 보여줬다. 중개사가 가리킨 곳은 LH가 도심 공공주택 복합사업으로 재개발할 예정인 신길 15지구의 한 주택으로, 토지거래허가구역 내에 있음에도 다세대 주택이라는 이유로 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다는 점이 매수 유인으로 작용하고 있었다. 사업 유형에 따라 이처럼 규제 적용 여부부터 갈리는 것이 신길동 재개발 시장의 첫 번째 복잡성이다.

같은 '신길2'라는 이름으로 불리는 두 사업을 비교하면 프리미엄 격차가 선명하게 드러난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 민간 조합 방식인 신길제2구역은 평당 4000만~5100만원선, LH가 시행하는 신길2 도심 공공주택 복합사업은 평당 3200만~3500만원선에서 거래됐다. 시장에서는 공시가격이 시세의 69% 수준인 점을 감안해 신길제2구역의 프리미엄이 7억~8억원 수준에 형성될 것으로 보고 있다. 같은 신길2라는 이름이 붙어 있어도 시행 주체에 따라 이렇게 큰 격차가 벌어지는 셈이다.

프리미엄이란 미래가치를 얻기 위해 현재 매도자에게 지불하는 금액을 뜻한다. 예를 들어 권리자 분양을 받기 위해 매입한 주택 가격이 15억원인데 감정평가액이 7억원이라면, 프리미엄은 추가로 지불한 8억원이 되는 식이다. 감정가가 현물보상 예정 주택 가격보다 낮으면 그 차액까지 추가로 부담해야 하므로, 매수 전 감정평가 기준을 미리 확인해두는 것이 좋다.

민간 재개발 소식이 알려지면서 프리미엄이 급상승한 사례도 있다. 성동구 성수2지구는 신길제2구역과 마찬가지로 조합 방식의 민간 재개발인 '주택정비형 재개발' 사업지인데, 감정평가액이 8억~9억원 수준으로 예상되는 물건의 매매가가 30억원 안팎에 형성돼 있어 매수자 입장에서 부담이 크다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 한 중개업소 관계자는 "민간 신길2는 프리미엄과 토지가격이 높아져 부담은 크지만 진행이 빠르고 가격 상승 기대감도 높다"며 "반대로 LH 사업지는 초기 매입비용이 낮은 대신 재개발 속도와 가격 상승 효과가 상대적으로 적다"고 말했다.

현행 공공주택특별법상 법적 구조는 공공임대주택과 공공분양주택으로 비교적 단순하지만, 실제 정책은 영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대·장기전세·매입임대·전세임대 등으로 세분화돼 있다. 여기에 2020년 공공재개발·공공재건축, 2021년 2·4 대책의 도심 공공주택 복합사업까지 더해지면서 정권이 바뀔 때마다 새로운 유형이 계속 추가돼 왔다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "공공주택 관련 데이터를 집계하는 데도 상당히 어려움이 많다"며 "과거 정권마다 새로운 공공임대 유형을 만들어 온 결과가 지금의 복잡한 체계"라고 지적했다.