5년간 아무도 안 건드리던 부지, 증권사 한 곳이 4,500억 베팅한 이유

브리지론은 본격적인 개발 자금(본PF)을 조달하기 전, 토지 매입 잔금이나 초기 사업비처럼 급하게 필요한 자금을 단기간(통상 1~2년) 빌려주는 '다리(bridge)' 역할의 대출이다. 인허가나 사업성 검증이 끝나지 않은 초기 단계에 나가는 만큼 담보·사업 리스크가 커서 금리가 연 10%를 넘는 경우가 흔하다. 반면 본PF는 인허가와 시공사 선정 등이 마무리된 뒤 실제 착공·분양에 필요한 대규모 자금을 조달하는 단계로, 브리지론보다 금리가 낮고 대주단 규모도 훨씬 크다. 이번 스위스그랜드호텔 건은 아직 브리지론 단계이며, 본PF 전환 여부가 다음 관문이다.

기사에 따르면 대출 조건은 만기 18개월, 변동금리 연 6%를 포함한 올인(All-in) 금리 기준 연 11~12%다. 4,500억 원 전액에 단순 적용하면 18개월간 이자 수익만 500억 원 안팎에 이를 수 있는 규모이며, 여기에 대출 실행 수수료 등이 추가로 발생하는 것이 일반적인 브리지론 구조다. 다만 정확한 순수익은 키움증권이 조달한 자금의 원가, 리스크 관리 비용 등에 따라 달라지며 기사에서 구체적인 순이익 수치가 공개되지는 않았다는 점은 유의해야 한다.

2종 일반주거지역을 준주거지역 수준으로 종 상향하지 못하면 애초 계획한 1,300세대·30층 이상 규모의 개발이 어려워져 사업성 자체가 흔들릴 수 있다. 브리지론은 통상 시행사·시공사의 신용이나 향후 매각 대금을 담보로 하는데, 사업 지연이 길어지면 만기(18개월) 내 상환이 어려워져 대주인 키움증권이 만기 연장이나 담보 처분 등 후속 조치를 검토해야 하는 상황에 놓일 수 있다. 다만 기사만으로는 대출 담보 구조의 세부 내용까지는 확인되지 않는다.

2023년 대법원이 정부의 국고 환수 소송을 기각하면서 해당 부지의 소유권 자체는 법적으로 이우영 회장 측에 있는 것으로 정리됐다. 따라서 키움증권의 대출 제공이 법적으로 문제가 되지는 않는다. 다만 IB 업계 관계자가 언급했듯 '친일 후손이 다시 막대한 부를 챙긴다'는 여론의 반감은 별개의 문제로 남아 있으며, 이는 대출의 법적 안정성과는 무관하게 개발 인허가 과정에서 정치권·지역사회의 반대 여론으로 표출돼 사업 일정에 영향을 줄 수 있는 변수다.