5억이라더니 최대 20억…노량진 '1+1 재개발'에 무슨 일이

1+1 분양은 도시 및 주거환경정비법에 근거해 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 2가구까지 분양받을 수 있게 한 제도로, 종전 자산의 권리가액이나 주거전용면적이 충분히 클 때 적용되는 것으로 알려져 있다. 통상 종전 자산 가격 범위 안에서 큰 평형 1가구와 전용 60㎡ 이하 소형 1가구를 함께 받는 구조이며, 소형 주택은 일정 기간 전매가 제한되는 것으로 알려져 있다. 본문 사례처럼 추가 1주택의 분양가를 어떻게 책정하느냐는 조합의 관리처분계획에 담기는 사안이라 구역마다 다를 수 있다. 노량진4구역은 2022년 관리처분 당시 추가 주택에도 조합원 분양가(전용 59㎡ 기준 5억 2,591만 원)를 적용한다고 안내했다가 이를 일반분양가에 연동하는 방안이 논의되며 갈등이 불거졌다.

가능하다. 본문에 따르면 관리처분계획이 인가됐더라도 조합은 총회 의결 등을 거쳐 관리처분계획 변경인가를 받을 수 있다. 다만 노량진4구역은 추가 1주택에 조합원 분양가를 적용한다는 내용으로 이미 총회 의결과 동작구 인가까지 마친 상태여서, 이를 뒤집으려면 기존 조건을 믿고 분양 신청을 한 조합원들의 신뢰 보호와 절차적 정당성이 핵심 쟁점이 된다. 박합수 건국대 교수는 다수결로 소수인 1+1 대상자의 조건을 불리하게 바꾸면 재산권 침해 논란이 생길 수 있다고 지적했고, 서울시도 조합원의 정당한 신뢰를 침해하지 않도록 지도해달라고 동작구에 요청했다. 변경안이 통과되더라도 가처분·취소소송에서 법원이 어떻게 판단하느냐가 최종 변수다.

본문에 따르면 소송 제기 자체만으로 주택도시보증공사(HUG)의 정비사업자금대출보증이 중단되는 것은 아니다. 그러나 1+1 조합원들이 총회결의 효력정지 가처분을 내고 법원이 이를 받아들이거나, 관리처분계획 변경인가 취소소송에서 인가가 취소되면 분양 일정과 자금조달 계획이 연쇄적으로 흔들릴 수 있다. 정비사업은 관리처분계획을 토대로 이주·철거·착공·분양이 진행되기 때문에 계획의 효력이 다퉈지는 것 자체가 사업 리스크다. 조합 측이 총회 의결 이후 법적 분쟁이 생기면 법원 판단에 따르고 가격 변경에 따른 수입 차액은 추후 조정할 수 있게 유보하는 방안을 검토하는 것도, 소송 장기화가 사업 전체를 멈춰 세우는 상황을 피하려는 포석으로 읽힌다.

구조적으로 가능성이 있다. 이번 갈등의 원인은 특정 구역의 문제라기보다 '관리처분 시점의 분양가'와 '실제 분양 시점의 시세' 사이 간극이 급격히 벌어진 데 있다. 본문에서 법무법인 태평양은 노량진4구역 전용 59㎡ 일반분양가를 21억~22억 원으로 추정했는데, 이는 2022년 관리처분 당시 일반분양가 7억 9,100만 원의 약 3배 수준이다. 분양가상한제 해제와 공사비 급등이 겹친 구역이라면 어디든 '추가 주택 가격을 시세에 연동해 조합 수입을 늘리자'는 요구가 나올 수 있다. 1+1 분양을 신청해둔 조합원이라면 자기 구역의 관리처분계획상 추가 주택 가격 기준이 어떻게 정해져 있는지, 변경 논의가 있는지를 미리 확인해둘 필요가 있다.