용산 1만가구 공급, 절반 오피스텔로 채운 이유는?

용산에 1만가구 쏟아지는데… 절반이 오피스텔인 까닭

서울 도심 주택난을 뚫기 위해 정부가 용산국제업무지구에 1만 가구를 공급하지만, 그중 절반 가까이를 주거용 오피스텔로 메우는 이유가 뭘까? 업무 기능을 포기하지 않으면서 주거 물량을 극대화하려는 절충안이다.

정부 조정안 핵심: 공동주택 5,000가구 + 오피스텔 5,000실

매일경제신문이 권영세 국민의힘 의원실을 통해 입수한 코레일의 '용산국제업무지구 주택계획 조정안'에 따르면, 지구 내 공동주택 5,000가구와 주거용 오피스텔 4,000실을 배치한다. 여기에 인근 철도 용지에 오피스텔 1,000실을 추가해 총 1만 가구 규모다. 이는 서울시 기존 계획(6,000가구) 대비 오피스텔이 2배 이상, 공동주택이 약 1.4배 증가한 물량이다.

국토부는 이 안을 바탕으로 서울시교육청 등과 학교 확보를 협의 중이다. 용산국제업무지구는 용산정비창 용지에 최고 100층 랜드마크 빌딩, 프라임 오피스, 호텔, MICE, 상업·주거시설을 집약한 '수직 도시' 프로젝트다. 국제업무존·업무복합존·업무지원존으로 나뉜 3개 구역 구조를 띤다.

서울시 원안 vs 정부안: 주거 비중 대폭 확대

서울시 원안은 업무복합존과 철도 용지에 오피스텔, 업무지원존에 공동주택을 배치해 중심 업무 기능을 우선했다. 반면 정부안은 국제업무존에 오피스텔 796실, 업무복합존에 972실 추가, 업무지원존에 공동주택 1,500가구 추가, 문화복합존에 오피스텔 382실을 포함시켜 지구 전역에 주거를 확대한다.

임대 35% 상향 + 소형 평형 불가피

임대주택 비율도 법정 25%에서 공원·녹지 규제 완화를 위해 35%까지 끌어올릴 가능성이 크다. 공급 확대에 따라 평균 평형은 줄어든다. 서울시 계획은 공동주택 32평(107㎡), 오피스텔 40평(134㎡)이었으나, 정부안은 연면적 대비 주거 비율 40% 유지하에 1만 가구 공급으로 평균 28평(93㎡)까지 축소될 전망이다.

전문가 시각: 복합 개발 균형 강조

정재훈 단국대 교수는 "글로벌 도시 경쟁은 기능 집적과 밀도에 달려 있다"며 "용산의 미래 기능을 복합적으로 고려해야 한다"고 지적했다. 정부안은 주택 공급과 업무 기능 보존을 동시에 노린 전략으로, 서울 도심 재개발의 새 지평을 열 전망이다.