6억 아파트에 분담금 6억…공사비 890만원 시대, 흔들리는 '재건축 불패'

1일 정비업계와 주거환경연구원에 따르면 서울 정비사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 2021년 578만원에서 2023년 750만원, 지난해에는 890만원까지 치솟으며 4년 만에 54% 급등했다. 올해 들어서는 목동 재건축 단지가 3.3㎡당 950만~990만원 수준을 기록하는 등 서울 주요 정비사업장의 공사비가 1000만원선에 육박하고 있고, 여의도 광장아파트 38-1구역 같은 초고층·고급화 단지는 1500만원대를 넘어서기도 했다.

원가 부담을 끌어올린 것은 원자재 가격과 인건비의 동반 상승이다. 건설공사비지수는 전년 동월 대비 5.5% 올랐고, 일반철근은 11.8%, 국내 전기동은 35.1%, 나동선은 45%나 뛰는 등 주요 자재비가 큰 폭으로 상승했다. 여기에 사업 지연에 따른 금융비용 증가까지 겹치면서 조합원들이 부담해야 할 추가분담금은 갈수록 불어나는 구조다. 공사 기간이 길어질수록 이자 부담이 눈덩이처럼 커지는 만큼 사업 속도가 느린 단지일수록 비용 압박이 심해진다.

비용 급등은 실제 분담금 폭탄으로 이어지고 있다. 서울 노원구 상계주공5단지의 경우 기존 전용 31㎡ 소유자가 전용 84㎡를 분양받기 위해 내야 할 예상 분담금이 약 6억원대로 추산된다. 최근 매매가 6억8000만원 안팎에 분담금을 더한 총투입액은 약 12억8500만원으로, 인근 준신축 아파트인 '포레나노원' 전용 84㎡ 실거래가와 큰 차이가 없다. 낡은 아파트를 사서 수년간 공사를 기다리는 것보다 바로 입주할 수 있는 신축을 사는 편이 낫다는 계산이 나오는 셈이다.

안전마진이 사라진 사례는 수도권 외곽에서도 확인된다. 과거 1대1 재건축을 추진했던 경기 시흥 'e편한세상 시흥 더블스퀘어' 전용 59㎡는 조합원 총투자금이 5억6500만원인데 현재 호가는 6억원 안팎에 형성돼 있다. 격차가 3500만원에 불과해 공사 기간의 기회비용과 금융비용까지 감안하면 사실상 남는 것이 없다는 평가다. 재건축 투자의 전제였던 '기다림의 대가'가 급격히 얇아지고 있는 것이다.

업계 관계자

공사비와 금융비용 상승세가 이어질 경우 사업 초기 단계의 단지는 추가분담금이 더 늘어날 수 있다. 대지 지분과 일반분양 물량 등 사업 구조를 면밀히 분석하고, 시공사가 제시한 분담금 유예 방식이 무이자형인지 이자 후불제형인지 금융 조건을 꼼꼼히 따져야 한다

재건축 투자, 이제는 '옥석 가리기'가 필수다