대출 연장 막히자 매물 안 나오는 이유…월세 폭등 신호?

다주택자 대출 규제에도 서울 아파트 시장 '무덤덤'

대출 만기 연장이 막히면 매물이 쏟아질 줄 알았는데, 왜 서울 아파트 시장은 여전히 조용할까? 지난 17일부터 다주택자 대출 연장이 전면 중단됐지만, 양도소득세 중과 일몰을 앞두고 이미 급매가 소진된 탓이다. 오히려 전월세 공급 감소와 임대료 상승 우려가 커지며 임대차 시장 불안이 예고된다.

대출 규제 배경과 시장 반응

금융위원회에 따르면, 17일부터 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기도 12개 지역의 다주택자 아파트 대출 만기 연장이 중단됐다. 업계는 세입자 퇴거 자금 부족으로 단기 매물이 나올 것으로 봤으나, 실제로는 5월 9일 양도세 중과 일몰에 맞춰 다주택자 매물이 대부분 소진됐다. 송파구 잠실동 A공인중개사는 "양도세 중과 소식 후 2~3월에 급매가 쏟아졌고, 이미 시장이 마무리 단계"라고 밝혔다. 강남구 대치동 B공인중개사도 "막판 가격 조정 거래는 있지만, 대출 규제로 추가 매물은 없을 것"이라고 덧붙였다.

매물 수 급감 추세 확인

부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면, 서울 아파트 매매 매물은 지난해 말부터 증가해 3월 21일 8만 80건으로 정점을 찍었다. 이후 감소세로 19일 기준 7만 5,447건으로 줄었다. 한 달여간 4,633건(5.8%) 감소한 수치다. 강남 3구도 소강상태: 강남구는 1만 966건 → 1만 381건, 서초구 9,543건 → 9,508건, 송파구 5,969건 → 5,804건으로 각각 줄었다. 이처럼 매물 감소는 양도세 선반영 효과로 분석된다.

임대차 시장으로 확산될 불안

매매 매물 대신 전월세 시장 영향이 우려된다. 임대 중이던 매물이 매매로 전환되며 공급이 줄 가능성이 크다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "비거주 주택을 전세로 놓던 다주택자가 이제 월세로 전환, 타지 월세 살이가 늘어날 것"이라며 월세화 가속을 점쳤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "직주 근접·학군지에서 실거주 귀소로 매물 줄고 임차수요 증가, 전세 가격 변동성 커질 수 있다"고 경고했다. 비거주 1주택자 전세대출 규제 논의도 불안 요인이다.