빚만 1조 6,000억 원인데 파산이 아니라 전략?…기요사키가 밝힌 '레버리지의 비밀'

기요사키의 투자 철학에서 '나쁜 빚'은 소비를 위해 지는 빚, 즉 자동차 할부나 신용카드 빚처럼 시간이 지나도 자산을 만들어내지 못하고 이자만 갚아나가는 부채를 의미하는 것으로 알려져 있다. 반대로 '좋은 빚'은 임대료나 시세차익 같은 현금흐름을 만들어내는 자산을 사기 위해 지는 빚이다. 이번 사례에서 그는 부동산 담보대출을 재투자에 활용해 좋은 빚의 대표적 사례로 자신을 제시했지만, 전문가들은 이 구조가 자산가치 하락 국면에서는 정반대로 작동할 수 있다고 경고했다.

본문에서 존 풀이 지적했듯 레버리지는 자산가치가 오를 때는 수익을 극대화하지만 하락할 때는 손실을 그만큼 증폭시킨다. 일반 투자자가 이 전략을 시도하려면 금리 변동에 따른 이자 부담 증가, 담보 자산의 가치 하락 가능성, 그리고 대출 상환이 막힐 경우의 출구 전략을 사전에 마련해야 한다. 기요사키처럼 투자 건마다 별도 법인(LLC)을 만들어 위험을 분산하는 구조도 참고할 만하지만, 법인 설립과 유지에 드는 비용과 세무 복잡성도 함께 고려해야 한다.

기요사키가 운영했던 리치글로벌LLC는 2012년 약 2,400만 달러의 배상 판결을 받은 뒤 파산을 신청한 전력이 있다. 이는 그가 강조하는 레버리지 전략이 절대적으로 안전하지 않다는 점을 보여주는 사례로 해석될 수 있다. 다만 이번에 언급된 12억 달러 부채는 개인 파산 이력과는 별개로, 여러 투자자와 공동 소유한 부동산 포트폴리오에 딸린 대출이라는 점에서 직접적인 인과관계로 보기는 어렵다는 시각도 있다.