세금·대출 규제에 1주택자 매물 잠기다…전세값 2.17% 급등 현실화?

장특공제는 12억 원 초과 1주택자 양도 차익 최대 80% 공제 제도지만, 대통령은 '비거주 투자용 고가주택 세제 혜택은 투기 조장'이라 비판했다. 이에 비거주 1주택자(서울 83만 가구)가 매각을 주저하며 매물이 잠겼다. 2025년 3월 10년 이상 보유 집합건물 매도 1만 9,635명(전체 32.8%), 강남3구에서 서초 47.5%, 강남 44.6%, 송파 42.2%로 집중됐다.

이재명 대통령

"살지도 않으면서 투자용으로 오래 보유한 고가 주택에 양도세를 깎아주는 것은 주거 보호 정책이 아니라 '주택 투기 권장 정책'이다."

투기 권장 정책

• 10·15대책: 15억 원 이하 LTV 40%(최대 6억 원), 15~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원 제한
• 중산층 매수 집중으로 매도자 '키 맞추기' → 15억 원 미만 아파트값 상승
• 비거주 1주택자 자가 귀환 → 임대 물량 추가 감소 전망

한국부동산원에 따르면 4월 서울 전셋값 상승률(0.16~0.22%)이 매매(0.1~0.15%)를 앞질렀다. 강북구 0.23% > 강남구 0.21%. 경기도 광명 0.48%, 용인 기흥 0.30% 등 수도권 전셋값 급등. 영등포 중개사: "가격 맞으면 집 안 보고 계약, 물건 구하기 더 어렵다." 업계는 정책 공감하나 '비거주자 투기 구분 복잡' 지적.

부동산 업계 관계자

"매수자는 대출 제한으로 선택지 좁아지고, 매도자는 세금 감면 축소 걱정에 직접 들어가거나 정리. 임대 물량 급감으로 전월세 품귀 지속될 수 있다."

최혁진 의원 등 13명 4월 27일 소득세법 개정안 발의: 보유 기간 공제 폐지, 거주 2년 이상 16~80% 공제. 그러나 시장 혼란 최소화를 위한 세밀한 정책 설계 필요. 중산층 주거 불안이 심화되면 가계 부담 증가와 부동산 시장 왜곡이 우려된다.